1. 관리처분계획이란?
- 기본 정의: 재산을 관리·처분할 수 있는 권리(관리권+처분권)를 바탕으로 수립하는 계획입니다. 넓은 의미의 관리권에는 처분권도 포함되며, 단전·단수 조치는 ‘관리권’ 행사의 일환에 해당합니다.
- 법적 의무: 『도시 및 주거환경정비법』(제48조 및 제49조)에 따라 사업시행자는 기존 건축물을 철거하기 전 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 합니다.
- 절차 및 통지:
인가 신청 전 30일 이상 토지등소유자에게 관계서류를 공람하고 의견을 수렴합니다.
시장·군수는 신청을 받은 날부터 30일 이내에 인가 여부를 결정하여 통보합니다.
재건축·재개발 진행 과정 내 위치
> 추진준비위 구성 (주민 60% 동의) → 추진준비위 설립 (주민 75% 동의) → 조합 설립 → 인허가 → 관리처분 → 공사(철거) → 준공 → 입주
- 관리처분계획 인가 및 고시가 완료되면 강제 철거 및 이주 절차가 가능해집니다.
2. 단전·단수 조치 가능 여부 및 조건
① 정비사업/공익사업 내 단전·단수 (세종시 사업 등)
- 관리권 행사의 제약 (손실보상 완료 미비 시 불가)
『도시 및 주거환경정비법 제49조 제6항』에 따라 관리처분계획 고시가 있으면 종전 토지/건축물의 사용·수익이 정지됩니다.
단, 공익사업법에 따른 손실보상이 완료되지 않은 경우에는 토지등소유자/임차인이 여전히 사용·수익할 권리가 있으므로 사업시행자(LH 등)가 관리권을 행사해 단전·단수를 할 수 없습니다.
LH공사가 보상금을 공탁했더라도, 이에 불복하여 소송이 진행 중인 경우에는 보상절차가 완전히 끝난 것으로 볼 수 없어 관리권 행사가 제한됩니다.
관리처분계획 승인 이후에도 피대상자는 ‘관리처분 취소소송’을 제기하여 다툴 수 있습니다.
② 기타 단전·단수 조치가 허용되는 사유
1) 요금 체납: 전기사업법·도시가스사업법·수도법에 따라 3개월 이상 요금을 체납한 경우
2) 불법 점유 대응:
노조 파업 등으로 사업장(빌딩·공장)을 불법 점유한 경우 사업주의 조치
국유지(자연녹지, 개발제한구역 등) 내 불법 시설물(비닐하우스 등)에 대한 국가 단속
3) 세입자 이주 거부: 부동산 경매 등으로 소유권을 취득한 건물주가 이주를 거부하는 세입자를 상대로 관리권을 행사하는 경우
3. 핵심 법령 요약 (도정법 제48조·제49조)
- 제48조 (관리처분계획의 내용)
분양설계, 분양대상자 명단, 종전/종후 자산 평가액, 정비사업비 추산액 및 조합원 부담금, 세입자 손실보상 평가액 등을 포함하여 수립해야 합니다.
재산 평가 시 시장·군수가 선정한 감정평가업자 2인 이상의 산술평균 금액을 기준으로 합니다.
- 제49조 (공람 및 사용·수익 정지)
관리처분계획 인가 고시가 있으면 이전고시일까지 종전 자산을 사용·수익할 수 없습니다.
핵심 예외: 사업시행자의 동의를 받았거나, 손실보상이 완료되지 아니한 권리자는 이전고시 전까지 계속 사용·수익이 가능합니다.
